有时候，违不违规就是一句话的事。

最近，成都住建发布了住房交易的相关新政，其中有一条政策让人大跌眼镜——

支持金融机构自行确定首付款比例和利率。

还能这么玩？

要知道，银行的首付比例都是定死的，没得商量。就算通过特殊操作做低了首付，严格意义上都是擦监管的边。

现在倒好，首付比例让你自己和银行商量。

都一点五成了还商量，这是奔着0首付去了啊！

对于大多数中国人来说，连15%都是活久见，更别说0了。

以前，你小心翼翼擦边，还要担心银行查首付款来源，担心抽贷；现在，啥也不用管，银行直接给你安排好了。

这事儿能干吗？

今天就给大家聊一聊。

1

看看这张图，哪怕是金融危机的时候，咱们的首付都没有低过20%。

首付越低，杠杆越高。

这话没毛病。

但是我想说，低首付、低利率放在全世界，压根不是什么新鲜事儿！

先看美国。

数据显示，美国人买首套房的平均首付比例是6%，置换的首付比例一般是17%。

英国财政部今年还公布了一项贷款担保计划，政府将为银行提供承保，这样银行就可以提供只需要 1% 首付的房贷产品。

日本更夸张。

35年期年利最低能到0.4%，而且只要贷款人收入够高，还可以0首付，跟咱们完全不是一个数量级。

根据日本三井住友信托银行的调查报告显示，零首付和约10%首付的总比例达到48%。

也就是说，日本一半的购房者首付是低于10%的。

那么，降低首付的威力是什么？

按一套房总价400万计算。

过去首付30%，需要120万首付（不含税，实际更高），15%首付则只需要60万，也就是说，买房的门槛降低了整整50%！

换句话说，购买力直接翻倍！

如果0首付呢？

门槛直接没了，你只需要担心你的现金流够不够支持月供。

老实说，咱们还算保守。

成都给协商首付加了一道限制：2套及以上住房且相应购房贷款已结清。

有两套全款房意味着有一定的资产积累，有稳定的租金收入，根本不担心还款能力。

虽然并不适用于所有人，但意义很大！

既然首付可以继续降，那么限制条件也可以一点一点放松。现在要求两房套才能办，以后也能变成一套房甚至无房。

即便不至于0首付，更低的首付也迟早会来。

2

降低首付的核心是什么？

降低个人资金占用。

对于刚需而言，以前要掏空6个钱包才能凑齐首套房的首付，现在掏3个钱包就可以了。

这很好理解，100万的房子，本来首付30万，现在只需15万，另外15万则可以用于搞投资、做生意等钱生钱的途径。

同时，杠杆越高，收益率越大！

假设你全款买了一套房子。

按照每年增长10%计算，那么你的房子10年后值多少钱呢？

第一年110万、第二年是121元，十年以后你这套房产是257万。

如果是贷款呢？

首付三成贷款买房，100万能买到300万的房子。而300万的房子，每年增值10%的话是多少钱呢？

777万。

如果你全款买这套房子，十年以后的收益是157万。

如果你首付三成买的房子，你的收益是677万，去掉十年的利息大约65万，最终收益仍然有600多万。

回过头来看，如果选择做银行的理财，100万的本金，假设每年有5%的投资收益（关键是现在任何存款都没有这个回报率了）。

第一年105万、第二年110万，十年后的收益是63万。

人生的差异就是这么拉开的，十年前的决定，决定着十年后的收益。

当然，没有人能保证房子每年能增值10%。

我只是告诉你，一旦房价上涨，首付越低，收益率就会越高。

换句话说，只要能赚钱，0首付相当于空手套白狼！

不光是成都，其它城市还有更多零首付的玩法。

比如杭州，最近有个商品房项目搞活动，准现房零首付，还附送13个月的月供；还有的项目，开发商会以购物卡的形式返还给你月供增加的部分……

往夸张了说，首付不要钱，月供也不要钱。

但凡意志力稍微薄弱一点的人，恐怕当场就得交定金。

3

我们要注意，除了首付比例，利率也还有很大的可降空间。

云南玉溪的一家农信社分行，首套房和二套房的利率，已经干到2.95%！

而且几乎没有什么严格限制，只要客户征信、收入正常，符合贷款条件，新房和二手房都可以申请。

目前，全国大部分存量房贷客户的执行利率为4.2%（首套），与2.95%的利率相比，相差115BP。

什么概念？

以100万贷30年，等额本息的还款方式计算。

存量房贷业主，每月应还约4890元，总利息约76万；

新增房贷业主（利率2.95%），每月应还约4189元，总利息约50.8万。

两者利息相差整整25万！

算着算着眼泪都要掉下来了，存量房贷业主简直不要太委屈。

2.95%的利率，再加上零首付——

对于刚需来说，原本踮踮脚的房子，现在也买得起了。

很多人老是纠结，降首付、降利率，就是不直接降房价！

咋想的？你扪心自问，房价降了你自己会买吗？

买涨不买跌才是常态！

所以普通人，建议量力而行，不要盲目上杠杆。