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一家六口住的两房，要不要2026年再置换？

文/晏凌羊

01

网友私信（后附胖羊回复）：

您好，羊老师，关于卖房，想看看您的想法可以吗？之前的消息可以忽略，我重新整理一遍发您，可匿名公开。

目前我们是住的一套二手房，是两个房间，2020年高位189万购入（1月份卖140万，3月份还卖126万，6月份现在只卖108万了），我们这个是苏州吴江区的房子，这里属于郊区，户型也不怎么好，还是个十多年的老房子，优点就是靠地铁，小区周边环境不错，我们家现在是住了两个小孩+两位老人+夫妻俩，共6口人。

孩子是2021年出生的，我们的想法是在2027年9月小孩小学一年级之前买一套中等的学区房, 2026年底就需要落好户。我们想换一个120平的三房或四房，现在手里现金120万，家庭年收入在40万左右（我和对象都是90年的，做销售的，前两年收入还不错，房贷接近还清，但销售收入不那么稳定）。

关于置换

1：我看中的是苏州市区的学区房，也是苏州的二手房，学校还不错，交通也便利，距离上班地点10公里，大概350-400万可以拿下来（公积金可以贷100万）。

2. 我对象的想法是继续在吴江买房子。我在吴江住，在园区上班，上下班单程需要70分钟（相距20公里），学区比现在的好很多，但又远不及市区的学区。如果买吴江区的学区房，花250万就够了，但我的通勤距离，单程就有28公里了。我对象是觉得不要再贷款了，不想背房贷，想多留点钱给父母养老，再养育孩子。可我接受不了这样的通勤距离，但感觉如果能牺牲我一个人的通勤距离就能节省一百多万，我又有点纠结。

关于置换时间的问题：

1：现在开始卖，租房子住，然后2026年再买入房子落户；

2：等到2026年再置换；

3：不卖了也不买了，拿着存款收利息。

如文字表达不清晰，逻辑表达有问题，请谅解，谢谢。

胖羊回复：

如果你关注我写楼市的帖子比较多的话，应该大致会明白我的观点：

（1）2023、2024年是房产置换一个比较好的时间窗口。

往后的形势非常难讲，我认为一线城市核心区豪宅（总价1000万起）还会往上微涨，其他90%的房产阴跌或者维持不动或随着通货膨胀的幅度往上涨（但房子这玩意儿，不涨就是跌），但这只是“我的认为”，不一定对。没有人能说得清楚未来的局势，斩钉截铁告诉你一定会咋样的，多半是个大忽悠。

（2）如果有置换需求，可以在这个时间段，结合自己的家庭情况，果断完成置换。

置换一族主要是有自住的需求，说到底也是刚需，而刚需啥时候都可以买，毕竟，房子是为了我们的居住需求服务的，你要成为房子的主人，而不是房子的奴隶。

不要想着自己能永远抛售在高处或是抄底，绝大多数人没这个运气，但房子一卖一买，缩短置换的这个时间差，可以减少踏空的风险。

（3）如果只是看各大自媒体博主忽悠，内心恐慌，担心房价会继续跌或继续涨，接着想买入或卖出，那就完全没必要，按兵不动是最好的应对方法。

现在分析你的情况。

我认为你的这种情况属于“刚需”，一家六口人挤在一个两房里，确实有点憋屈了。小孩长大了，也需要有自己的空间，还需要学位，你们迟早要完成置换，不如及早。

普通人手里就那么俩钢镚儿，就真的不要再想靠房子保值增值的事儿了，这事儿已经跟绝大多数普通人无关了。

你只需要考虑：房子是不是我的需求，能给我提升多大的幸福感，为此我可以付出多大的代价。

房子这玩意儿也是存在“马太效应”的，未来这种效应会增大：好房子更贵，差房子更便宜。

如果你现在的房子不卖掉，将来房价若是往下跌，它跌最快；若是往上涨，它涨最慢。从家庭资产积累角度，真的不适合再拿着了。

我只是不大明白你为啥要先卖，然后选择2026年再买.......是因为你笃定2026年房价不会涨么？是不嫌搬家麻烦吗?这中间隐形成本是比较高的。

而且，既然早晚都得换房子，为啥在有条件的时候不早点换，非得再多憋屈地住个几年？所以，我不大理解你的想法。

你和对象还年轻，手头现金也还算充足，公积金贷款又非常划算（利率超低，也是普通人能贷到的最大一笔钱），而且现在孩子还小、老人尚未老，家庭开销和负担都不算很大，我认为以你们的情况，卖掉现在的房子（得100万左右）+手头的现金（用掉100万左右）+公积金贷款（100万左右）+每年拿20万的收入放在房子上，可以考虑一下预算300万左右的三房或四房。

我的投资风格偏保守，所以，我也建议你们尽量不要买超过300万的房子，不然你们的压力可能会很大，还是要给自己留点资金冗余，以对抗未知的风险。

也不必就盯着苏州市区或吴江区的房子看，多看一些地方，我相信你们能匹配到你们的那一套的。

以上建议仅供参考，具体主意你们得自己拿，并全权为自己的决定负责。

02

网友私信（后附胖羊回复）：

家庭背景，三口之家，一女儿四升五，夫近45岁程序员+我外企职员组合，家庭年入40w+，因刚清完房贷，无积蓄，自住天河北电梯两房(无贷)+出租东莞庄楼梯三房(无贷)，双方四老均居西北老家。

职场&收入前景：夫上家公司黄，迫于求职压力入职深圳某新立小民企任技术总监，老板赏识，但职场前途未卜；妻公司今年有裁员压力、工作压力巨大，独自管理小孩学习，压力大。

问题：楼梯楼价格持续下跌、出租回报率低+出租管理及税务风险大，考虑出售；但卖掉后老人后续养老住处成问题，也无资金就近置换(不想负债)。

求羊羊指点迷津，谢谢！

胖羊回复：

常看我关于这个问题解答的，都明白我的思路一直是这样——

（1）追求家庭资产保值的，趁现在楼市下行，把差的两套房子卖掉，买一套总价更高、地段更好、面积更大、楼龄更新的。集中力量办大事。未来差房子和好房子之间的价差，只会越拉越大。

（2）如果没有置换需求，没有资金压力，我不认为现在是个很好的卖房节点，可以再等等，等到2026年再看看。你现在卖了，一来卖不上价格，二来囤现金在手，也没有更好的去处。

（3）做任何一个房产决策，一般只需要考虑五到十年的需求.....你们四个老人都没确定啥时候来广州养老，就提前那么多年把房子买好，我个人认为没必要。房子对普通人来说，只是一个存钱工具，你别指望住一辈子，人的需求五年十年就会发生改变。

（4）普通人做选择，很多时候不是在选择更有利于自己的，而是在放弃更不利于自己的。选择是取，更是舍，你们不能什么都想要，又什么都不能放弃。

以下是我以前写的关于房产投资的一点理念的分析，仅供参考。

现在很多人买房，理念大多是：侧重房子的居住属性，轻视房子的资产属性。

好多人买房，主要考虑的是：我要买一套能让我住到老的房子。

可是，亲爱的，人的居住需求是会变的，每隔五年十年，你对房子的需求可能会随着家庭成员各自境况的变化而发生改变。

比如，小孩上学的阶段，你需要学区房；

小孩大一点之后，需要独立的空间；

生了二胎之后，你可能需要四房；

婚姻发生变故，你需要独立的一套房；

父母走了以后，你家里不需要那么多房间；

小孩结婚生子后，你的住房需求也会发生变化。

正是因为你对房子的需求可能会一直发生变化，所以你买房子时，房子的居住属性可能反而不是最重要的，

什么是最重要的？钱。

有了钱，你就有了硬通货，就可以买各式各样的房子，你甚至可以租一套可心的豪宅自住。

这个时候，你会发现：真正能让你实现住房自由、让你“退可守、进可攻”的，是钱，而不是哪一套房子。

当你有了不止一套房产，当你发现房子不仅具有居住属性还有资产属性后，你考虑买房问题的侧重点就变了。

这个侧重点，可能就变成了：优先考虑怎样买房能让家庭资产增值，而不是优先考虑哪套房子符合我现阶段的需求（这当然要考虑，但我说的是优先度）。

当你的买房理念一变，你在买房选择时的侧重点就跟理念没变之前完全不一样。

比如，你在买房选筹时，会更多考虑这套房子买进来以后的增值能力（家庭资产变多）、行情不好时候的抗跌能力（家庭资产不大幅缩水）。

你在买房选筹时，会更多考虑我目前这套房子买进来之后，以后若是卖出去，谁来接我的盘（即，房子的流动性）。

你在买房选筹时，会更多考虑当前市场上的主力户型是哪一种、未来是哪一种，哪些房子随着时间增长会老化贬值，哪些会增值或者至少保值。

中国人过去建房子、买房子，都是奔着“住一辈子”这个目标去的.....大多数人买的是一个“家的场所”，这是“落叶归根”的小农思维，是一种情怀。

可是，当房子已经成为普通人重要的家庭资产，你就必须要转换成市场经济思维。

即，在买房选筹时，要紧紧抓住“如何让家庭资产保值增值”这个最大、最重要的目标。

我还是那句话：钱，资产，才是硬通货，房子不是。

越是没钱，你越得有这种思维。

不管你是刚需还是投资避险，很多人的买房思维是该变一变了。

全文完